今の家に住み続けたい。


今の家に住み続けたい。

セール&リースバックプラン

子供の学校の学区域を変えられないから引越できない。
事業所として登録しているため移転できない。

これらの理由などで今の家に住み続けていたい、事務所を利用していたいけど、知人で買い受けてくれる人がいない。

または長期借入金の返済が苦しいから、売却して賃貸として今までの本社を継続して利用していきたい。

セール&リースバックとは、買受支援者へ不動産を売却して、賃料を支払う事で継続して不動産を利用したい方へ有効な解決手法です。不動産はリースバック終了後に買い戻し優先権にて不動産を買い戻すことも可能です。

不動産が債務超過している場合でも任意売却を併用する事で、セール&リースバックが可能になります。

セール&リースバックの流れ

今まで通り、生活環境を変えないで不動産を継続して利用することが可能です。
法人の方は事業に支障なく営業ができ、取引先や顧客の信用を失う事がありません。

不動産を売却することで財務状況のオフバランス化(流動化)が可能。
転居コストがかからずに住宅ローンがなくなる事、法人の方は長期借入金がなくなる事で財務指標の改善が可能になります。

キャッシュフローの改善が可能。 固定資産税・火災保険・維持管理費・修繕費等の費用の削減が可能になり、法人の方は賃料を経費計上することが出来ます。

親族間売買

事情により売却しなければならないが、賃貸として住み続ける事に親族の協力が得られる場合に有効な解決方法の一つです。

親子間・親族間・兄弟間での売買は取引価格(譲渡価格)が通常の取引価格(時価)相当であれば問題ありません。

また、債務超過の場合でも任意売却を併用することで譲渡価格が債権者の同意を得ることが出来れば可能です。

親族間売買の譲渡価格は、時価を基準になります。著しく低い価格で取引された場合は、取引価格と時価の差額は贈与により取得したものとみなされ、贈与税が課税されます。(相続税法第7条)

親族間売買による住宅ローン借り入れ

親族間売買の住宅ローンは金融機関の規定があるため困難な事が多いですが、売買の理由、借入対象者の年収や生活状況、保証人の有無、不動産担保評価等 などにより融資が可能になります。また、金融機関が親族間売買の融資に消極的な理由として次のようなことがあります。

1. 親族間の一般的な所有権移転の原因は売買ではなく相続・贈与であること
2. 売買に至る経緯が、住宅ローンの基準外である可能性があること
3. 自己居住の原則に反した理由で住宅ローンを利用される可能性があること
4. 住宅取得のための融資が、住宅以外の目的のために利用される可能性があること
5. 保証会社が金融機関への保証対象として承認が困難であること
6. 売買価格の公正判断が困難になりやすいこと

オーナーチェンジプラン

賃貸中のビルやアパートのオーナーチェンジが増えているようです。原因としては、バブル時に借金により建築購入した不動産については返済が滞っているものも多く、銀行側からオーナーに対して任意売却を勧めているというのが目立って いるようです。

この場合、ビルやアパートの賃借人はどうなるのしょうか。 任意売却による新所有者は、賃借人との 賃貸借契約を引き継ぐことになるため、 賃借人は今まで通り賃貸借契約を継続する ことができます。 また、敷金についても新所有者から返還を 受けることができます。


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