「不動産セールアンドリースバックの需要と問題点」


こんにちは。

住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。

専門家として登録させていただいております

一般社団法人 不動産ビジネス専門家協会

が「週刊ビル経営」にPREB通信というコラムを連載しています。

 

第14回目のコラムは、私高橋が担当させていただきました。

 

何をテーマにしようか、書きたいことは沢山ありましたが、

最近、需要が多くなって一般化しつつある、

不動産セールアンドリースバックについて書いてみました。

記事全文を記載しますので、

もしよろしければ、お読みください↓

【不動産セールアンドリースバックの需要と問題点】

不動産セールアンドリースバックとは、自分の所有している不動産を売却して(セール)、買手に賃料を支払って借りて不動産を使用(リースバック)することである。
売手と買手の合意があれば、一旦売却した不動産を数年後に買い戻すという契約をすることもある。

この方法で不動産を売却する理由として、個人の場合は、住みながらにして資金調達をしたい、債務の返済で不動産を売却したいが住み続けたい、家を売却せざるを得ない状況だが寝たきりの高齢者がいるので引越ができない、家が競売になってしまうが任意売却して賃貸で住み続けたい、高齢者で生活資金がないがリバースモーゲージでは審査が通らない、など様々である。法人の場合は、経営悪化による資金繰りの確保や、急な資金が必要で公的融資が通らないなどの理由で不動産を売却して資金調達をしたいが、事業所を売却すると事業継続が不可能となるため、そのまま賃貸で使用し続けたい、一旦不動産を売却することにより、決算対策としてバランスシートの改善を図れる、一旦不動産を売却して資金繰りを改善することにより、経営の改善に集中する期間を作れる、などが挙げられる。

一旦売却をしても、賃借人として不動産を使用し続けられ、買戻し契約条件を定めて、数年後にその不動産を買戻しすることが可能となるということで、売却する側にメリットがある。一方で買手側も、購入してすぐに安定した賃料収入が確保できるということや、買戻し契約付きの場合は、賃料収入(インカムゲイン)と買戻し時の売却益(キャピタルゲイン)が決められた一定期間に得られ、不動産投資としてのメリットがある。

不動産セールアンドリースバックという手法は以前からあったが、一般化していなかった。しかし最近では、不動産会社が不動産セールアンドリースバック事業で上場し、大手リース会社が自宅を売却後元所有者と賃貸契約を結び見守りサービス等も併せて提供する高齢者向けのサービスをリリースするなど一般化してきている。特に高齢者にとっては、住み慣れた自宅を売却して引越をするということは我々働き世代には考えられないほど、精神的苦痛を伴うことである。

リバースモーゲージ融資の需要が過熱する中、リバースモーゲージの3大リスクである①長生きリスク(借入資金が底をついてしまう、認知症リスク)②不動産価値変動リスク(担保評価が低い)③金利変動リスク(返済額が上がる)があり、需要に対して融資実績が追い付いていない状況である。そういった高齢者層の「住み続けたい」けど「お金が必要」というニーズにも合致しているのが不動産セールアンドリースバックであり、これから更に一般化していくであろうと予測される。

ただし、不動産セールアンドリースバックの問題点がある。筆者はこれを大きく分けて2つあると考える。

①債務超過の任意売却の場合、債権者の合意が必要であること。債権者が担保処分のために任意売却をしたのはいいが、あとで債務者がその不動産を使用し続けているのが判明すると、安価で不動産を第三者に持たせて資産隠しをしたと詐害行為として訴えられるケースがある。

②売手側の事情につけこまれ、安く不動産を取られてしまうケースがある。例えば仲介する不動産業者や買手側が、安く売買契約を仕向け、高額な賃料の賃貸借契約をさせられ支払い不能となり、明渡しを求められるというものだ。また、資金に困った所有者にお金を貸付ける目的で買戻し契約付きで不動産の所有権移転をさせられて買戻し期限内に買戻しが出来ず明渡しを求められるというものだ。これは裁判例では債権担保のための譲渡担保契約と見なされ、賃料や買戻し金額が無効となるケースもあり、投資家側からしてもリスクがある。

こういったトラブルを回避するために、正当な契約をすることが大切であり、適切な専門家に相談することをおすすめする。

 

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