【離婚】住宅ローン・所有名義変更の方法と問題点


こんばんは。

住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。

念願の蒙古タンメン中本に行きました↓

 

ずっと気になっていたのですが、中々食べる機会がなく。。。

思っていた通りに辛く、美味しく、大満足でした!

さて、離婚による住宅ローン問題は奥が深く、

解決方法も様々です。

相談の多くは、

「家の名義と債務をどちらかにしたい」

「家をどちらかのものにしたい」

というものです。

私が、この本でも

重要な事項にしている

住宅ローンが、

❏アンダーローン

❏オーバーローン

で解決方法が違いますし、

アンダーローンの場合の方が、解決方法の選択肢が広がりますし、

オーバーローンの場合は、中々厳しい現実です。

私は、どちらかというと、オーバーローンの場合の問題の

相談を多く受けてまいりましたが、

「売って解決」

「任意売却するしかない」

という方法だけではなく、様々な方法を模索し解決のお手伝いをしています。

だって、「売りたくない」「住み続けたい」というのが希望なのですから。

ではどんな方法があるのでしょうか。

アンダーローンの場合、オーバーローンの場合、

色々とありますが、大きく分けるとこんな方法が考えられます。

 

①負担付贈与をする

譲り受ける人に住宅ローン債務を引き受けてもらい、

今までの債務者の人の債務を免責してもらう方法。

免責的債務引受という。

ただし、住宅ローンを借りている金融機関の承諾は不可欠のため、

中々承諾が得られず、ハードルが高い。

 

②どちらかに借換えをする

離婚後財産分与をして、譲り受けた方が住宅ローンの借換えをする。譲り受ける方に資力があり、住宅ローンの審査が通ることが必要不可欠。

また、元の住宅ローンの金融機関にも一旦借換えるからということで、名義変更を承諾してもらう必要がある場合もある。

 

③元夫婦間で売買(持分売買)をする

離婚後に元夫婦間で、売買をする。

共有名義の場合は、持分の売買をする。

ただし、買う方に資力があるか、住宅ローンなどの借り入れができないと成り立たない。

また、元夫婦だと言って明らかに安い金額での売買をしてしまうと、

低廉譲渡と見なされ、買った方に贈与税がかかる可能性があるので、注意が必要。

 

④現状のまま、任意の取り決めをする

住宅ローンの免責的債務引受も受けれない、

借換えもできない、売買も資力が無くできない、

という場合は、名義や債務はそのままで任意に取り決めをして、

住宅を維持するという方法。

ただし、離婚後お互いに生活状況が変わり、

債務を払う方が支払い不能になったり、

約束が守られないこともあり、後のトラブル(競売など)になるリスクがある。

また、債務はそのままに所有名義を変更するケースもあるが、

住宅ローンを借りている金融機関から勝手に所有名義を変えると、

住宅ローンの一括請求を求められることもあり、注意が必要。

 

 

ざっと方法を上げましたが、

これは一般的に考えられる方法です。

夫婦はそれぞれ事情があります。

また、夫婦間の住宅ローン問題は、

共有名義、連帯債務、連帯保証、頭金問題などなど、

問題がこんがらがって一筋縄に行きません。

個別にどんな方法がベストか、アドバイスさせていただきますので、

お気軽にご相談下さいね。

 

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