任意売却業務は非弁行為にならないのか?


こんにちは。( ´艸`)

住宅ローン問題支援ネット  の高橋愛子です。

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↑考えている風の写真ですが、、(笑)

今日は、任意売却業務は非弁行為にならないのか?

ということについて考えてみたので、ブログにまとめます。

任意売却の業務をする上で、我々不動産業者は気をつけなくてはならないことがあります。

任意売却は、通常の売買仲介に比べ、お客様の債務の状況をお聞きしたり、

様々な問題を解決するためのアドバイスを行ったり、

債権者との調整を行ったり、、、と沢山の業務があります。

特に債務や離婚、係争ごとなど、売却とは直接関係のないことの

相談も多いのが現状です。

そして、何とかしてあげたくなる。

というのも事実です。(私は特に・・)

ただし、こういった法律に関わることを業務としてやってしまい、

報酬をもらってしまうと

弁護士法第72条(非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止)

つまり、非弁行為(ひべんこうい)になってしまい、法律違反です。

ただ、任意売却業務は債務者の代わりに不動産の金額や各債権者への

配分の調整などを行っていて、仲介手数料という報酬を得ています。

これは非弁行為に当たらないのでしょうか?

弁護士法第72条の条文を見てみると、

弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訴訟事件及び審査請求、異議申立て、再審請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁もしくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周施をすることを業とすることができない。

ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合、この限りではない。

とあります。

ここで重要なのは、最後のアンダーライン部分です。

他の法律に別段の定めがある場合とありますが、

この法律が、宅地建物取引業法です。

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業の範囲内であれば、

報酬を経て法律事務の取扱いができます。

そのため、任意売却に関する利害関係者への調整や契約書の作成など

を行っても非弁行為となることはないのです。

では、我々宅建業者がどのような行為をすると非弁行為にあたるのか?

考えられることとしては、

・業務内容が弁護士の活動に近い

・「代理」行為を行い、それに対する報酬を得る

・「交渉」行為を行い、それに対する報酬を得る

・「代理」「交渉」のやり方に違法性がある

・法律家(弁護士や司法書士)などを紹介し報酬を得る

などでしょうか。

お客様から、

・残債務の支払いの交渉などもやってもらえるのでしょうか?

・任意売却後も債権者との交渉を全部やってもらえるのでしょうか?

というご質問を受けます。

答えは、

任意売却や不動産取引以外の交渉は行っていません。

ご自身で債権者さんとお話をしていただきます。

とご説明します。

ですが、適切なアドバイスはさせていただいております(もちろん、無料で)

残った債務やその他の交渉は、個人的なものになりますので、

お客様に代わって我々が話しをすることができないからです。

任意売却や不動産取引の時は直接債権者さんとお話をすることが

できますが、それも宅地建物取引業法に基づいた売却の依頼契約(媒介契約)

があるからできることなのです。

それが終わってしまったら、代わりに話をするということができないのです。

それを代わりにやりますよ!と言ってしまったら非弁行為にあたることもあるからです。

また、「交渉」「代理」と言ってしまうと非弁行為にあたると聞いたことがあります。

我々のやっていることは、任意売却や不動産取引における「連絡調整」

というのが正しい言い方かもしれません。

ですから、弊社で行っている無料相談も「無料」にこだわるところはそこにあります。

そして、各種専門家(弁護士、司法書士、行政書士、税理士、事業再生士などなど)

との連携を強くし、そのお客様に必要で適切な専門家をすぐにご紹介できる

体制を整えているのです。

任意売却業務と非弁行為。

ここをしっかりと理解しておかないと、ダメなんですよね。。

考えたらキリがありませんが、私はそこをしっかり理解したうえで、

皆様のお役に立てるよう、各種専門家と協力し合って、

少しでも敷居の低い住宅ローン問題の無料相談窓口 を

作りたいと思っております。


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