遅延損害金&競売申立費用


こんにちは

シナジー・マネージメント  高橋です。

先日、決済を終えたお客様から頂きました↓

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トマトジュエリー、絶品でした。

他は、お酒のお供にぴったりです。

ありがとうございます。

任意売却を終えたお客様から頂いて1番嬉しいもの、

それは、

「ありがとう」

という言葉と、

お客様の笑顔です。

その瞬間、私達は全ての苦労や疲れが吹っ飛びます。

ただ、全てうまくいくという訳では、ありません。

今日は、任意売却する上で見落としがちな、

遅延損害金と競売申立費用が膨らんで残債が思ったよりも

増えてしまったケースの事例をご紹介します。

2000万円の物件で、売出しをしていました。

ただ、その物件の相場は高く売れても1800万円程。

2000万円では高くて決まりませんでした。

残債は、2100万円なので、1800万円で売れても

経費等を差引くと残債が380万円程残ってしまいます。

ただ、売れないような金額でずっと売り出しをしていても

時間ばかりかかってしまい、遅延損害金が増える一方です。

遅延損害金とは、残債の元金2100万円全額に対して

年14.6%かかってくる損害金です。

代位弁済が終わっていると残債全額に対して発生します。

2100万ですので、年間300万程。月額約25万円の

借金が増えていくのです。

正確な査定をしないで、高い金額で売り出していては、

時間ばかりかかり、結局残債が増えるだけ。

特に、今回は1番抵当権者が完済だったため、

2番抵当権者さんの回収分が時間をかければかけるほど

減っていってしまうという状況でした・・

ただ、2番抵当権者さんは断固として、価格変更はできない!!!

といって価格を見直していただけず・・

その間、販売状況報告を何度もして見直しの根拠も説明しています。

なぜ、下げてもらえないかと聞いてみると

「今回の任意売却で、1円でも多く回収しないと

この方は収入がないので、今後の残債の回収が難しいのです。

20万下げたら、この方の1年分の返済分に値するのです!」

と言われました。

でも言っている事が矛盾している!!

と思いました。

このまま高いまま出していても、遅延損害金が膨らむ一方です。

そして、時間ばかり経ってしまい、結局1番抵当権者も待てず

競売にかかります。

そうすると発生するのが、

競売申立費用

これは、物件によって費用は様々ですが、

約100万円程かかります。

それも全て債務者さんの借金として降りかかってくるのです。

それを説明すると、、

「そうなったら、仕方がないですね。」

と言われてしまいました。

1円でも多く回収したいとのことですが、売れないと

遅延損害金及び競売申立費用が加算でしまい、

結局、回収金額は少なくなります。。

その間、管理費等の支払ができなかったり、固定資産税も

支払が出来なければ加算でいきます。

あきらかに安い金額でお願いしていれば別ですが、

相場でお願いしているわけです。

と、ずーっと長い間、続いた折衝ですが、

結局のところ、1820万円で応じていただきました。

が、、、その時点での遅延損害金が、約170万、

競売申立費用が、約70万(競売を取下げたので返金はありますが)

合計で、240万程残債が増えてしまいました。

それと同時に、2番抵当権者さんの回収分は減りました。

私は、

売れない不動産は無い!!

と思っています。

ただ、それは、

適正価格だったらの話です。

1円でも多く回収する、残債を減らすための任意売却。

であれば、見極めを正確にして、

時間の無駄をなくしたいと思いました。

そのためには、不動産業者として、

もっと正確に根拠を説明して、債権者、債務者、双方にメリットの出る

最大限の方法を提案していかなくてはなりませんね。

長くなりましたが、

任意売却をはじめた時から、

残債は遅延損害金が加算で増えていきます。

競売でも良いと言っても、

その時点で競売申立費用という費用が加算されます。

そうったリスクもあるので、

任意売却する上での業者選びは慎重にしてほしいと思います!


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